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遵循風險管理的過程性

來源:http://www.fahcey.icu 發表時間 : 2018-06-12 19:12 瀏覽 :

在確定了房地產項目生命期各階段風險管理活動內容的基礎上,構建一個整體、動態的房地產項目風險管理研究總框架,有助于我們從宏觀上把握房地產風險管理的總體脈絡。

二、房地產項目全生命周期與風險管理過程項目經理博客

基于以上分析,本文建立了房地產項目生命期各階段風險管理活動的對應矩陣。見表1。不難看出,在房地產項目從投標決策土地獲取建設租售與物業管理的逐級推進過程中,綜合風險因素對比階段風險因素,其相對重要性不斷下降;采用的風險評估方法也對應地由以定性為主轉為定量為主;風險應對和風險監控環節的工作內容相應增加,工作難度逐步加大。

項目風險管理是項目管理的重要組成部分。目前,國內對于房地產項目的風險管理的理念仍然相對滯后,風險管理重心仍然集中在項目的投資決策階段,主要圍繞房地產項目部分風險因素展開,大多局限于具體的風險分析方法研究。風險管理活動和范圍僅限于項目可行性研究的范疇,遠不能涵蓋項目管理的全過程。此外,項目風險管理過程中形成的經驗和教訓不能及時反饋和有效積累,大大削弱了房地產項目風險管理的作用和效果。

房地產項目具有投資額大、建設周期長和不可移動性的特點。這些特點決定了房地產項目在項目的投資決策、土地獲取、建設、租售與物業管理等各個階段乃至貫穿全過程都存在大量的不確定性因素,容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響,從而使房地產項目在整個生命周期內都存在著大量風險。因此,針對房地產項目開展全生命周期風險管理研究,以適應房地產項目管理的需要,具有重要的現實針對性、必要性。轉自項目管理者聯盟

三、房地產項目全生命期的風險管理框架

本文將房地產項目風險管理過程劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監控四個環節進行分析與研究。首先,風險識別是房地產項目風險管理的基礎。風險識別最重要的工作就是尋找項目的風險因素,明確風險管理對象。風險因素的分類因標準不同而不同。按照風險因素作用的階段和范圍的不同,我們可以把房地產項目風險因素分為綜合風險因素和階段風險因素。所謂綜合風險因素是指貫穿房地產項目全生命期的風險因素。如自然風險、政治風險、經濟風險、社會風險、技術風險等。階段風險因素指發生在房地產項目開發某一階段的風險因素。如在投資決策階段,就可能存在項目地點選擇風險、區域發展風險、物業類型風險等。其次,風險評估一般有定性和定量兩種分析方法。常用的定性方法有故障樹分析法、外推法、頭腦風暴法、德爾菲法、主觀評分法等。常用的定量分析方法有期望值優化法、計劃評審技術、蒙特卡羅法、層次分析法、列表排序法、矩陣分析法等。有效的風險評估工作有助于我們更加深刻地認識房地產項目的主要風險因素。第三,風險應對是針對風險評估的結果,為降低項目風險的不利影響而制定的風險應對措施。常見的風險應對措施有風險回避、風險轉移、減輕風險措施、風險自留、應急措施、風險分擔措施等。最后,風險監控就是要跟蹤識別的風險因素、識別剩余風險和新風險,調整風險管理計劃,評估消減風險的效果。

房地產項目全生命周期風險管理是指利用系統的理論方法對房地產項目全生命周期中的風險進行識別、評估、應對、監控,降低項目風險水平,有效提高風險管理效益的管理過程。在房地產項目全生命期的不同階段,可以開展相對獨立的風險管理工作。

一、目前我國房地產項目風險管理的存在問題項目管理論壇

存在的主要問題突出表現在兩個方面:首先,目前的房地產項目風險管理實質上是以房地產項目的建設實施為界,把項目風險管理全過程人為劃分為風險分析和風險管理兩個獨立的狀態,重視風險分析、忽略風險管理,是一種典型的階段性項目風險管理模式。其次,在目前房地產項目風險管理模式下,項目風險管理沒有作為一個整體循環或周期性工作來運作,往往是半環管理或者一環管理,不利于管理教訓的及時反饋,不具有管理經驗的可積累性。這種靜態、簡單的風險管理思想不能反映房地產項目管理的動態性。

所謂房地產項目全生命期風險管理框架就是在明確風險管理對象的基礎上,遵循風險管理的過程性,圍繞房地產項目全生命期展開動態、持續的風險管理框架。如圖1所示。在該研究框架下,進行風險管理具有以下優點:一是通過有效的反饋機制,可以及時反映各階段的風險信息,以便及時響應風險;二是通過多次動態循環,可以積累豐富的風險信息,便于建立具有價值的風險管理數據庫。

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